Dienstleistungen

 

Der Notar Prof. Dr. Zimmer berät in Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Gestaltung von Verträgen oder letztwilligen Verfügungen, insbesondere im Bereich des Grundstücks, dem Erb- und Familienrecht sowie im Handels- und Gesellschaftsrecht. Dabei kann es sich auch um die Vorbereitung und Gestaltung von Verträgen handeln, die nicht beurkundet werden müssen, etwa Geschäftsführeranstellungsverträge oder Gesellschaftsverträge bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Eine Beratung in Rechtsstreitigkeiten wird nicht übernommen, eine Vermittlung ist aber unter Umständen möglich. Auch die Beratung im Hinblick auf Vertragsentwürfe Dritter wird übernommen.

 

 

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

 

Verträge

 

Der Grundstückskaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag verlangt das Gesetz die notarielle Beurkundung. Der Zweck der notariellen Beurkundung liegt darin, dass der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen aufklärt, Vorschläge zu einer sicheren Vertragsgestaltung macht und die Beteiligten vor Benachteiligungen durch den anderen Vertragsteil schützt.

Neben dem eigentlichen Kauf und der Vereinbarung über den Kaufpreis enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Reihe weiterer Bestandteile.
So sollten etwa im Kaufvertrag enthalten sein:

  1. Eigentumsverhältnisse über die sich der Notar im elektronischen Grundbuch informiert;
  2. Regelungen über den Kaufpreis, seiner Fälligkeit und möglicher Hinterlegung;
  3. Regelungen über den Besitzübergang;
  4. Gewährleistungsumfang, etwa darüber ob der Verkäufer für das Nichtvorhandensein von Mängeln einsteht;
  5. Erläuterungen über den Stand der Erschließung und die Kostentragungspflicht;
  6. die Übernahme oder Ablösung von Belastungen;
  7. eventuelle Finanzierungsvollmachten zur Kaufpreiszahlung und
  8. Vollmachten gegenüber dem Notar zum Vollzug des Vertrages.

Ist der Kaufvertrag beurkundet, muss dieser auch vollzogen werden. Der Notar informiert daher die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger und klärt die Voraussetzungen für die Ablösung von Grundpfandrechten. Er übernimmt es weiter, die Fälligkeit des Kaufpreises zu überwachen und gelegentlich auch die Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto entgegen zu nehmen. Schließlich gehört es zu seinen Aufgaben, die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen und notwendige Genehmigungen für die Beteiligten einzuholen.

Bis der Kaufvertrag also endgültig abgewickelt ist, vergeht einige Zeit. Die Dauer hängt nicht nur von der Vertragsgestaltung ab, sondern vor allem auch von der Dauer der Eintragungszeiten beim Grundbuchamt.

Der Bauträgervertrag

Der Kaufvertrag über ein noch zu erstellendes Gebäude, der sogenannte Bauträgervertrag, enthält nicht nur Regelungen über den Kauf des Grundstücks, sondern auch werkvertragliche Regelungen über die Errichtung des Gebäudes. Der Gesetzgeber stellt hier an die Ausgestaltung des Vertrages besondere Anforderungen, damit das Risiko einer Insolvenz des Verkäufers oder der sonstigen Nichtfertigstellung des Objekts nicht beim Käufer liegt, insbesondere Abschlagszahlungen nicht umsonst geleistet werden. Hier kann die Zahlung entweder nach Maßgabe der Fertigstellungsabschnitte geleistet werden oder eine Bürgschaft für den Käufer beigebracht werden.

Wohnungseigentumskaufvertrag

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung richtet sich nach den gleichen Regelungen wie der Grundstückskaufvertrag. Ist Wohnungseigentum noch nicht begründet, gibt es also noch keine Wohnungseigentumsgrundbücher, muss das Grundstück zunächst durch Teilung in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Hierzu ist neben der notariellen Beurkundung die Mitwirkung der Baubehörde (Abgeschlossenheit) und gelegentlich eines Architekten erforderlich (wegen der Pläne).

Der Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine meist zeitliche Befugnis zum Bauen oder Haben eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück eingeräumt wird. Die Gegenleistung (Erbbauzins) wird hier nicht einmalig, sondern wiederkehrend erbracht. Auch hier sind an den Inhalt des Vertrages besondere Anforderungen gestellt.

Verbraucherverträge

Seit dem 1. September 2013 ist der Notar verpflichtet bei Verträgen für den Kauf eines Grundstückes oder Übertragung des gegenwärtigen Vermögens an denen Verbraucher beteiligt sind, den Text des Kaufvertrages dem Verbraucher vorab zur Verfügung zu stellen. Dies muss mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung geschehen. Wird diese Frist unterschritten, so muss der Notar dies dokumentieren. Die Neuregelung soll dem Schutz des Verbrauchers vor übereilten und unüberlegten Rechtsgeschäften dienen.

 

Kosten

 

Der Notar berechnet für seine Tätigkeit Gebühren. Diese sind in dem Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) festgehalten und nicht verhandelbar. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert. Der Geschäftswert ist in der Regel der Kaufpreis. Vereinfacht gesagt gilt, desto höher der Kaufpreis desto höher sind die Notargebühren. Weitere Gebühren entstehen für den Vollzug des Kaufvertrages und seiner Durchführung. Dazu gehören z.B.:

Vollzugs- und Betreuungsgebühren
diese werden berechnet für die Einholung der rechtsgeschäftlichen Genehmigungen,

Gebühren für die Mitteilung über die Fälligkeit des Kaufpreises oder Hinterlegungsgebühren.

Über die Höhe der endgültig anfallenden Gebühren können sie sich im Notariat informieren, wobei zu berücksichtigen ist, dass sich die Höhe der Gebühren erst sicher ermitteln lassen, wenn feststeht welche Aufgaben zu erledigen sind.

Neben den Notarkosten entstehen weitere Kosten, vor allem Grunderwerbssteuer vom Finanzamt, Grundbuchkosten sowie Kosten für Genehmigungen z.B. für die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung.

Über die anfallenden Kosten können Sie sich auch vorab informieren.

 

Grundschuld

 

Die Grundschuld hat heute dieselbe Funktion, wie in der Vergangenheit die Hypothek. Sie dient der Absicherung der Finanzierung des Kaufpreises beim Grundstückskauf oder aber als Sicherheit für Renovierungsdarlehen.

Da heute ein Grundstückskaufvertrag, bei dem der Käufer den Kaufpreis vorrätig hat, sehr selten ist, muss nahezu jeder Käufer den Kaufpreis finanzieren. Kreditinstitute bieten günstige Hypothekenkredite an, bei denen anders als bei gewöhnlichen Darlehen, das Grundstück als Sicherheit gegeben wird. Hier ist die Gefahr, dass das Darlehen ausfällt, gering, da der Finanzierer sich auch bei Nichtzahlung an den bleibenden Wert des Grundstücks halten kann.

Die Grundschuld wird ebenso wie der Kaufvertrag in der Regel beurkundet. Der Notar bringt die Grundschuld im Grundbuch, dort in der III. Abteilung zur Eintragung.

Wird der Grundbesitz veräußert, bevor das der Grundschuld zugrundeliegende Kreditgeschäft beendet (zurückgezahlt) ist, wird das Grundpfandrecht meist aus dem Kaufpreis abgelöst, d.h. aus dem Kaufpreis fließt ein Teil an die finanzierende Bank. Der Käufer kann die Grundschuld aber auch zu Finanzierungszwecken übernehmen.

Die meisten Grundschulden enthalten auch die "Übernahme der persönlichen Haftung". Hierbei handelt es sich um eine weitere Sicherheit für den Finanzierer. Kommt es zu Störungen bei der Darlehensrückzahlung, kann der Finanzierer, die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Darlehnsnehmers betreiben. Dadurch erspart sich der Finanzierer eine Klage auf Rückzahlung und den damit verbundenen Zeitverlust. Rechte des Schuldners werden dadurch nicht ausgeschlossen, es liegt jedoch an ihm, der Vollstreckung entgegen zu treten.

 

 

Neben dem Grundstückskaufvertrag spielen erb- und familienrechtliche Vereinbarungen im Notariat die Hauptrolle. Der Notar hat auch hier die Aufgabe, die Beteiligten rechtlich und steuerlich zu beraten und eine sinnvolle Gestaltung der Urkunde zu veranlassen.

Im Vordergrund steht dabei neben dem Willen der Beteiligten die Rechtssicherheit. Ein notarielles Testament etwa wird eher akzeptiert werden als ein handschriftliches Testament.

Ein Erbvertrag kann späteren Streitigkeiten in der Familie vorbeugen. Ein Ehevertrag kann im Fall der Scheidung nicht nur Kosten sparen, sondern auch vermeiden, dass "schmutzige Wäsche" gewaschen wird.

Beurkundungen im Familien- und Erbrecht ersparen den Beteiligten daher meist nicht nur unangenehme Streitigkeiten in der Familie, sondern bieten oft auch finanzielle Vorteile, über die sich zu informieren lohnt.

Der Notar ist auch steuerlicher Berater in allen Fragen der Erbschafts- und Schenkungsteuer. Sie erhalten daher bei erbrechtlichen Beratungen nicht nur rechtliche Unterstützung, sondern auch Auskunft in erbschaftsteuerlicher Hinsicht. Gern beraten wir Sie auch über die laufende politische Diskussion in der Erbschaftssteuer.

 

Testament

 

Bei der Errichtung eines Testaments besteht die Aufgabe des Notars darin, den Willen der Beteiligten zu erfassen und in einer Urkunde nieder zu legen, die später auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird.

Zwar können die meisten Personen auch ein sogenanntes eigenhändiges Testament errichten. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass der Wille der Beteiligten nur unvollkommen zum Ausdruck kommt, das Testament vernichtet wird, bevor es eröffnet werden kann oder, dass es später zu Streitigkeiten über die Testierfähigkeit des Erblassers kommt.

Bei der notariellen Beurkundung des letzten Willens liegt also der Schwerpunkt in der Ermittlung des Erblasser-Willens. Der Beteiligte sollte sich daher schon vor dem Gang zum Notar darüber Klarheit verschaffen, wer im Falle seines Todes Erbe sein soll. Auch sollte er das Aufsuchen des Notars nicht vor sich herschieben, da er sonst von den Ereignissen überholt werden kann.

Bei Eheleuten herrscht meist der Wunsch vor, ein sogenanntes Berliner Testament zu errichten. Hier setzen sich die Eheleute gegenseitig zu Alleinerben ein und (meist) die gemeinsamen Kinder zu Schlusserben.

Diese Gestaltung ist allerdings dann problematisch, wenn Kinder aus früheren Ehen oder uneheliche Kinder vorhanden sind. Hier bieten sich meist alternative Gestaltungen an. Auch bei großen Vermögen kann das Berliner Testament von Nachteil sein, da es möglicherweise zu einer Besteuerung des Nachlasses kommt, die vermieden werden kann.

Ein weiteres Motiv für die Errichtung eines Testaments besteht darin, bestimmte gesetzliche Erben von der Erbfolge auszuschließen. Hier gilt es zu beachten, das Pflichtteilsansprüche naher Angehöriger auch durch das Testament nicht beseitigt werden können. Der Notar kann aber auch hier durch eine sinnvolle Gestaltung des Testaments helfen, die Gefahr ungewollter Pflichtteilsansprüche zu verringern.

Wer meint, er benötige kein Testament sollte sich gleichwohl beim Notar über die gesetzliche Erbfolge unterrichten, um sicher zu gehen, dass die bei fehlendem Testament vorgesehene Rechtsfolge auch tatsächlich seinen Erwartungen entspricht. Auch hier schützt das rechtzeitige Aufsuchen eines Notars vor unangenehmen Überraschungen.

 

Eheverträge ja oder nein?

 

Die Frage ob ein Ehevertrag sinnvoll ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Wird eine Ehevertrag (wie meist) nicht geschlossen, verbleibt es beim gesetzlichen Güter- und Unterhaltsrecht. Dies ist, anders als das gesetzliche Erbrecht, für die Beteiligten in der Regel akzeptabel. Nahe liegt der Abschluss eines Ehevertrages jedoch bei Unternehmern, da hier steuerliche oder haftungsrechtliche Probleme entstehen können. Auch kann eine Scheidung die Existenz des Betriebes gefährden, da der Wert des Betriebes oft in bar auszugleichen ist, die Werte aber im Anlagevermögen stecken. Auch bei Ehen bei denen Ausländer beteiligt sind, sollte ein Ehevertrag in Erwägung gezogen werden, da hierdurch Unsicherheiten durch die Anwendung verschiedener Rechtsordnungen vermieden werden können.

Im Übrigen sind Eheverträge dann sinnvoll, wenn die Beteiligten Gründe dafür haben, dass das gesetzliche Eherecht, vor allem der bei Scheidung vorgesehene Ausgleich des Zugewinns, für sie nicht sinnvoll ist.

Scheidungsvereinbarungen

Aus wirtschaftlicher aber auch friedenstiftender Sicht sind jedoch Vereinbarungen anlässlich der Ehescheidung (Getrenntlebenden- und Scheidungsvereinbarungen) stets sinnvoll. Hier bietet die einvernehmliche Scheidung bei vorheriger Beurkundung eines Ehevertrages erhebliche Kostenvorteile. Insbesondere ist meist ein zweiter Rechtsanwalt nicht nötig. Derartige Scheidungsvereinbarungen können alle Regelungen anlässlich der Scheidung außer natürlich der Scheidung selbst enthalten.

In Betracht kommen:

  1. Vereinbarungen über den Güterstand;
  2. die Verteilung des Vermögens;
  3. Regelungen über den Unterhalt;
  4. Vereinbarungen über das Sorgerecht der Kinder und
  5. Vereinbarungen über den Umgang mit den gemeinsamen Kindern.

Weitere Gestaltungs- und Regelungsmöglichkeiten können - je nach konkreter Situation - sinnvoll sein.

Auch hier kann die notarielle Beratung und Beurkundung bei der Lösung der vielfältigen Probleme bei der Scheidung, aber auch während des Getrenntlebens oder der Ehekrise, helfen.

 

Übertragung zu Lebzeiten

 

Die Übertragung zu Lebzeiten, auch Übergabe genannt, spielt seit Alters her vor allem im landwirtschaftlichen Bereich (bei der Hofübergabe) eine Rolle. Im Unterschied zum Testament bekommen bei der Übertragung zu Lebzeiten die Erben der nächsten Generation schon zu einem frühen Zeitpunkt Verfügungsmacht über das wesentliche Vermögen der Elterngeneration.

Eine Übertragung zu Lebzeiten sollte stets auf ihre Vor- und Nachteile abgewogen werden. Vorteilhaft ist insoweit, dass eine vernünftige Planung des Vermögensübergangs möglich ist und zwar unter Einbeziehung der nachfolgenden Generation. So lassen sich Erbstreitigkeiten fast ausnahmslos vermeiden.

Demgegenüber muss "der Übergeber" wissen, dass eine solche Übertragung für ihn fast immer endgültig ist. Sie kann nicht wie ein Testament beseitigt werden. Werden nun Hoffnungen in die nachfolgende Generation enttäuscht, ist es zu spät.

Werden diese beiden Gesichtspunkte im Auge behalten, kann eine Übertragung Sinn machen, vor allem, wenn weitere Vorteile hinzukommen, etwa die Möglichkeit für die Kinder, Eigenheimzulage zu beanspruchen oder Sicherheit für wirtschaftliche Investitionen herbeizuführen.

Auch steuerlich kann die Übertragung sinnvoll sein, wenn es um höhere Werte geht.

Wichtig bei einer solchen Übertragung ist aber stets das Einvernehmen aller erbberechtigten Familienangehörigen.

 

 

Wer beabsichtigt, eine Firma zu gründen steht meist vor der Frage, ob er eine GmbH errichten soll oder aber eine Personengesellschaft oder Einzelfirma. Auch der Inhaber einer Einzelfirma und die Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, oHG) stellen sich die Frage, ob nicht eine GmbH für sie die richtige Gesellschaftsform ist.

Die Wahl der Rechtsform hat zunächst Folgen für die Haftung, da bei einer GmbH, eine Haftungsbeschränkung gegeben ist, während der Einzelkaufmann oder die Personengesellschaft das volle Risiko eingehen muss. Die Rechtsform hat aber auch erhebliche Bedeutung für die Besteuerung. Durch die Steuerreform 2000/2002 mit dem neu geschaffenen Grundsatz der sogenannten "Halbteilung", lohnt es sich, erneut der Frage nachzugehen, ob nicht ein Rechtsformwechsel durch das geänderte Steuerrecht sinnvoll ist.

Wer die Gründung einer GmbH beabsichtigt, muss das Stammkapital von mindestens 25.000 Euro aufbringen, wobei die Einbringung von 12.500 Euro zunächst ausreichend sein kann. Die Aufbringung des Kapitals kann im Wege der Bargründung oder aber durch Einbringung von Sacheinlagen (Wertgegenstände) erfolgen. Die Sachgründung ist dabei oft recht aufwendig, da das Registergericht den Nachweis der Werthaltigkeit der eingebrachten Gegenstände verlangt. Der Notar ist bei der GmbH-Gründung damit beauftragt, die Gesellschaft zu errichten, bei der Bestellung des Geschäftsführers und der Aufstellung der Satzung mitzuwirken. Eine ausgewogene Satzung vermeidet spätere Streitigkeiten der Gesellschafter. Schließlich hat der Notar dafür zu sorgen, dass die Gesellschaft auch in das Handelsregister eingetragen wird.

Auch Einzelkaufleute oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts können (oder müssen) sich in das Handelsregister als "eingetragener Kaufmann/Kauffrau" oder als offene Handelsgesellschaft eintragen lassen. Auch hier berät Sie der Notar.

Eine Variante der GmbH ist die Unternehmergesellschaft (UG), die ebenfalls die Möglichkeit einer Haftungsbeschränkung bietet. Ein Mindeststammkapital ist für die Gründung einer UG nicht erforderlich. Anders als bei der GmbH muss die Stammeinlage jedoch bei Gründung, das heißt bei Anmeldung zur Eintragung in das Handelsregister, vollständig und in bar eingezahlt sein. Bei der GmbH genügt im Gegensatz dazu oftmals die Einbringung des hälftigen Mindeststammkapitals (€ 12.500). Zum Schutz der Gläubiger und mit dem Ziel der Umwandlung der UG in eine GmbH muss eine gesetzliche Rücklage gebildet werden bis das Mindeststammkapital von € 25.000 erreicht ist.

 

 

Der Notar Prof. Dr. Zimmer erstellt Gutachten zu Rechtsfragen, insbesondere in den Rechtsgebieten in denen er wissenschaftlich tätig ist. Dies sind vor allem das Erbrecht, aber auch einige Gebiete des Grundstücksrechts (einschließlich Zwangsvollstreckung), da in diesen Rechtsgebieten nicht nur eine höhere Qualität des Gutachtens erreicht werden kann, sondern die Akzeptanz dort am höchsten ist, wo der Gutachter auf vertiefte Kenntnisse (durch Buch- und Fachveröffentlichungen) verweisen kann. Gutachten in anderen Rechtsgebieten werden daher nur ausnahmsweise erstattet.

 

 

The notary Prof. Dr. Zimmer consults in legal issues in connection with the creation of contracts or last-willing orders, in particular in the area of the property, the hereditary right and family right as well as in the commercial right and society right. Besides, it can also concern around the preparation and creation of the contracts which must not be recorded possibly manager's employment contracts or social contracts at the society of civil law. A consultation in civil disputs is not taken over, however, a mediation is possible under circumstances. Also the consultation in view of draught contracts of third is taken over.

 

 

The purchase or sale of a property is overshadowing all other transactions for most stakeholders solely from the financial importance. Significant amounts of the saved assets must be invested and loans taken. Also for the seller, the land is often the most important object of the property.

 

Agreements

 

The property purchase agreement

The law requires a notarisation of the property purchase agreement. The purpose of the notarisation is that the notary explains the legal width of the parties' declarations, that he suggests how to arrange the contract and to protect the parties against disadvantages which may be placed on them by the other party.

The purchase contract contains generally a range of other components in addition to the main purchase and the purchase price agreement. Thus the contract should contain:

  1. ownership structure of which the notary collects information through the electronic land charge register;
  2. procedures as to the purchase price, its due date and a possible deposit;
  3. procedures as to the change of possession;
  4. volume of the defects liability, such as if the seller is responsible for the absence of any defects;
  5. comments about the state of development and the obligation to bear the costs;
  6. the acquisition or displacement of charges;
  7. for the financing potential power of attorneys for the payment of the purchase price and
  8. power of attorneys for the notary to perform the contract.

When the purchase contract is notarised it must be performed. The notary informs the creditors which are registered with the land charge register and he checks the requirements of a displacement of encumbrances. Furthermore, he supervises the due date of the purchase price and sometimes accepts the deposit of the purchase price on a client account. Finally, his task is also to file the necessary documents with the land register and to collect the necessary approvals of the parties involved.

It takes some time until the purchase agreement is ultimately performed. The duration does not depend on arranging the agreement alone moreover it depends on the registration with the land register.

The property developer agreement

A purchase agreement for a building which will be built in the future, the so-called property developer agreement, contains not only procedures for the purchase of a property, but also for the erection of a building. The legislator places special requirements on the arrangement of such a contract to prevent that the purchaser bears the risk of insolvency of the seller or other situations of noncompletion of the object, especially that advance payments have not been made in vain. The payment can be arranged for those parts completed or a guarantee can be provided for the purchaser.

Condominium purchase agreement

The same procedures apply to the purchase agreement for a condominium as for a purchase of property. If a condominium does not yet exist, the property must be divided to create a condominium. In this case a notarisation as well as the assistance of the building authority (seclusion) and occasionally the assistance of an architect (for the plans) are required.

The building lease agreement

A building lease agreement is a contract which assigns a time bared authority to erect or own a building on a third party property. The consideration (ground rent) will not be provided once, but periodically. Also in this case, there are special requirements in relation to the content of such a contract.

Consumer contracts

Since 1st September 2013 the notary is obliged in relation to property purchase contracts or contracts for the assignment of current property in which consumers are involved to send them the text of the agreement. This must take place at least two weeks in advance to the notarisation. The notary has to document the case when the time limit has not been followed. This new law has been constructed to protect consumers to enter over hastily and blindfolded into an agreement.

 

Costs

 

The notary fees are set out by the law on the costs of the voluntary jurisdiction for courts and notaries (GNotKG) and they are not negotiable. The amount of the costs depends on the so-called good will. The good will is generally the purchase price. That means the higher the purchase price the higher are the notary fees. Further fees result from the performance of the purchase agreement and its execution. Including, for instance:

execution fees (those will be calculated for obtaining the legal approvals)

fees for the notice of the due date of the purchase price or fees for the deposit

You can receive further information about the ultimate fees in our notary's office. But bear in mind that the amount of fees can only be calculated correctly when it is clear what task have to be done in relation to the transaction.

Other costs may accrue, especially the land purchase tax, costs of the land charge register as well as costs for approvals such as the approval according to the transfer of property regularity.

You can receive information on possible costs in advance.

 

Charge on the land

 

The charge on the land today has the same function, as the mortgage in the past. It is supposed to secure the financing of the purchase price in case of a property purchase or it functions as security for refurbishment loans.

Because nowadays it is rare that a purchaser can provide the whole purchase price himself, almost every purchaser finances the purchase price. Credit institutes offer mortgages where, other than with usual loans, the property functions as security. The danger, that the loan fails, is small because the financor can take the value of the property if the financee does not pay.

The charge on the land is notarised just as a purchase contract. The notary registers the charge with the land charge register in section III.

The financor can satisfy his charge out of the purchase price if the property is sold before the loan has been repaid. This means that the financor will receive a part of the purchase price. However, the purchaser can take over the charge for the purpose of financing.

Most charges on the land contain the "acceptance of personal liability". This constitutes another security for the financor. If it comes to disruptions of the repayment of the loan, the financor can pursue the immediate compulsory execution into the whole of the debtor's property. It prevents the financor from suing for repayment and loosing time. The debtor's rights will however not be excluded, it is his turn to prevent the execution.

 

 

Inheritance and family law agreement in addition to property purchase agreements play the main role in the practice of a notary. The notary hast to advice the involved parties in legal and fiscal aspects, and arranges for a logical arrangement of the deed.

In addition to the will of the involved parties, is legal certainty a main factor. A notarised testament for instance is more likely to be accepted than a handwritten testament.

A testamentary contract can prevent later disputes within the family. A matrimonial agreement may in case of a divorce not only safe costs, but also prevents to "wash one's dirty laundry" in public.

Notarisations in the area of family and inheritance law do not only prevent disputes within the family, but also provides financial advantages for which it is worth to collect some information.

The notary is also fiscal advisor concerning inheritance and accessions tax. Therefore an advice on inheritance law will you will provide legal as well as fiscal support. It is us a pleasure to also advise you on continuous political discussions concerning inheritance tax.

 

Testament (Will)

 

When preparing the testament the notary has to ensure that the will of the involved parties are expressed correctly in the deed which will pass a check by the court.

It is also possible to prepare a handwritten testament. Nevertheless, in this case the will of the parties involved may not be expressed clearly, or the testament will be destroyed before it can be disclosed, or there may be disputes about the testacy of the deceased.

The main part of notarised wills lies within the detection of the will of the deceased. The involved party should be clear about who will be heir in case of death before he goes to the notary. Furthermore, he should not push off going to the notary for too long because he may be overtaken by events.

Married couples often wish to create a so-called Berlin testament. The partners appoint each other as heir of the deceased and (often) their mutual children as last heirs.

This arrangement is problematic when children of past marriages or illegitimate children exist. In this case alternative arrangements can be made. A Berlin testament is also disadvantageous if greater property exists because the inheritance may then be taxed which can be prevented.

Another motivation to prepare a testament might be to exclude statutory heirs to inherit. However, the statutory share of close relatives cannot be excluded through a testament. The notary can help with a logical arrangement of the testament to reduce the risk of unwanted statutory share claims.

If a testament is not wanted it may be advantageous to get advice from the notary concerning the statutory succession to be sure that in case of a missing testament the destined legal consequence equals the actual expectations. The timely visit at a notary will safeguard against disagreeable surprises.

 

Matrimonial agreements yes or no?

 

The question whether a matrimonial agreement is useful can only be answered in the actual situation. If no matrimonial agreements has been formed (as in most cases); the statutory marital property and maintenance regime will apply. This is, other than the statutory inheritance law, generally acceptable. A matrimonial agreement is especially for entrepreneurs sensible because in this case problems with taxation or liability may arise. A divorce my put the existence of the business in danger because the value of the business must often be paid in cash even though its value lies within assets. It should be thought of a matrimonial agreement also in case of marriages where foreigners are involved then legal uncertainties of the diverse legal orders can be prevented.

Furthermore, matrimonial agreements are sensible in cases where the involved parties have grounds to believe that the statutory marriage law, especially in terms of a divorce and the compensation for the increase in value, is not advantageous.

Divorce settlements

From an economical and peace-making point of view are divorce settlements always sensible. A mutual divorce in conjunction with a prior notarised matrimonial agreement is cost-efficient. Especially, a second attorney is mostly not necessary. Such divorce settlements may contain every rule in relation to the divorce except of course the divorce itself.

To be considered:

  1. agreements concerning the marital property;
  2. the distribution of the property;
  3. rules concerning the maintenance;
  4. agreements concerning the custody for the children and
  5. agreements concerning the contact with the mutual children.

Further possible arrangements can - considering the concrete situation - be sensible.

Notarial advice and notarisation may help to solve diverse problems in connection with the divorce, separation or marital crisis.

 

Assignments in one's lifetime

 

The assignment in one's lifetime, also called capitulation, is especially important in the agricultural area (the transfer of the farming business). Other than in case of a testament, assignments in one's life pass the power of disposition over the essential property of the parent generation on to the next generation at an earlier point of time.

The disadvantages and advantages of an assignment in one's lifetime should always be weight. Advantageous is that a reasonable planning of the transfer of the property is possible in consolidation of the following generation. Disputes concerning the inheritance can almost invariably be prevented.

However, the transferor must know that such a transfer is almost in every case final. It cannot be put aside just as a testament. If expectations in the next generation are now disappointed, it is too late.

Taking those points into consideration an assignment may be sensible, especially if further advantages exist.

The assignment may also be advantageous from a fiscal point of view if higher values are involved.

Important is that all family members who are entitled to inherit agree to the assignment in one's lifetime.

 

 

A person who wants to incorporate a company often questions whether to choose a limited liability company, a private company or even a sole proprietorship. The proprietor of a sole proprietorship or the shareholders of a private company (BGB company, partnership) think whether a limited liability company would be the appropriate legal form for their undertaking.

The choice of the legal form affects firstly the liability because in a limited liability company – as the name indicates – the liability of the shareholders is limited whereas a sole proprietor or a private company bears the unlimited risk. However, the legal form has also a great impact on the taxation of the company. Through the fiscal reform in 2000/2002 a new law was passed which allows the so-called "half divesture". Therefore it is worth a thought about changing into another legal form.

The incorporation of a limited liability company requires a share capital of at least € 25,000. However, half of this amount (€ 12,500) is often already enough for the incorporation. The share capital may be provided in cash or as a contribution in kind (objects of value). Incorporating a company with a contribution in kind is nevertheless quite complex as the registration court requires proof of sustainability of the contributed objects. The notary is instructed to incorporate the limited liability company and to assist with the appointment of directors of the company as well as with setting up the articles of association. Balanced articles prevent future disputes between shareholders. Finally, the notary has to register the company with the companies house.

Sole proprietors or BGB companies can (or have to) be registered with the companies house as "registered businessman/businesswoman or as partnership. Also in this case the notary will give advice.

A variation of the limited liability company is the entrepreneurial company which also provides the possibility of limited liability. In this case a minimum share capital is not required. However, in comparison with the limited liability company the share capital must be paid in total and in cash on incorporation. A contribution in kind is not available. To protect the creditors and to eventually commute the entrepreneurial company into a limited liability company a reserve is mandatory until the minimum share capital of € 25,000 has been reached.

 

 

The notary Prof. Dr. Zimmer provides certificate to legal issues, in particular in the legal areas in those he academically acts. This are above all the law of succession, but also some areas of the property right (including execution), because in these legal areas not only a higher quality of the certificate can be reached, but the acceptance is the highest where the consultant can refer to detailed knowledge (by monographs and professional publications). Hence, certificates in other legal areas are refunded only exceptionally.

 

 

 

 

 

 

Sprechzeiten

Mo-Do
08:00 - 18:00 Uhr

Fr
08:00 - 14:00 Uhr

und nach Vereinbarung

 

 

 

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N O T A R I A T   Z I M M E R

Notar Prof. Dr. jur. Maximilian Zimmer

Breite Straße 71, DE-38855 Wernigerode
+49 (0)3943 633 103
+49 (0)3943 633 393

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die Anfahrt erfolgt über die Brandgasse
(Einfahrt: Pension „Alter Kutschenbauer“)