Notar
Prof. Dr. jur. MAXIMILIAN ZIMMER
Der Notar berät in Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Gestaltung von Verträgen oder letztwilligen Verfügungen, insbesondere im Bereich des Grundstücks, dem Erb- und Familienrecht sowie im Handels- und Gesellschaftsrecht.
Hauptschwerpunkte
Der Notar Prof. Dr. Zimmer berät in Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Gestaltung von Verträgen oder letztwilligen Verfügungen, insbesondere im Bereich des Grundstücks, dem Erb- und Familienrecht sowie im Handels- und Gesellschaftsrecht. Dabei kann es sich auch um die Vorbereitung und Gestaltung von Verträgen handeln, die nicht beurkundet werden müssen, etwa Geschäftsführeranstellungsverträge oder Gesellschaftsverträge bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Eine Beratung in Rechtsstreitigkeiten wird nicht übernommen, eine Vermittlung ist aber unter Umständen möglich. Auch die Beratung im Hinblick auf Vertragsentwürfe Dritter wird übernommen.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.
Der Grundstückskaufvertrag
Beim Grundstückskaufvertrag verlangt das Gesetz die notarielle Beurkundung. Der Zweck der notariellen Beurkundung liegt darin, dass der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen aufklärt, Vorschläge zu einer sicheren Vertragsgestaltung macht und die Beteiligten vor Benachteiligungen durch den anderen Vertragsteil schützt.
Neben dem eigentlichen Kauf und der Vereinbarung über den Kaufpreis enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Reihe weiterer Bestandteile.
So sollten etwa im Kaufvertrag enthalten sein:
- Eigentumsverhältnisse über die sich der Notar im elektronischen Grundbuch informiert;
- Regelungen über den Kaufpreis, seiner Fälligkeit und möglicher Hinterlegung;
- Regelungen über den Besitzübergang;
- Gewährleistungsumfang, etwa darüber ob der Verkäufer für das Nichtvorhandensein von Mängeln einsteht;
- Erläuterungen über den Stand der Erschließung und die Kostentragungspflicht;
- die Übernahme oder Ablösung von Belastungen;
- eventuelle Finanzierungsvollmachten zur Kaufpreiszahlung und
- Vollmachten gegenüber dem Notar zum Vollzug des Vertrages.
Ist der Kaufvertrag beurkundet, muss dieser auch vollzogen werden. Der Notar informiert daher die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger und klärt die Voraussetzungen für die Ablösung von Grundpfandrechten. Er übernimmt es weiter, die Fälligkeit des Kaufpreises zu überwachen und gelegentlich auch die Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto entgegen zu nehmen. Schließlich gehört es zu seinen Aufgaben, die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen und notwendige Genehmigungen für die Beteiligten einzuholen.
Bis der Kaufvertrag also endgültig abgewickelt ist, vergeht einige Zeit. Die Dauer hängt nicht nur von der Vertragsgestaltung ab, sondern vor allem auch von der Dauer der Eintragungszeiten beim Grundbuchamt.
Der Bauträgervertrag
Der Kaufvertrag über ein noch zu erstellendes Gebäude, der sogenannte Bauträgervertrag, enthält nicht nur Regelungen über den Kauf des Grundstücks, sondern auch werkvertragliche Regelungen über die Errichtung des Gebäudes. Der Gesetzgeber stellt hier an die Ausgestaltung des Vertrages besondere Anforderungen, damit das Risiko einer Insolvenz des Verkäufers oder der sonstigen Nichtfertigstellung des Objekts nicht beim Käufer liegt, insbesondere Abschlagszahlungen nicht umsonst geleistet werden. Hier kann die Zahlung entweder nach Maßgabe der Fertigstellungsabschnitte geleistet werden oder eine Bürgschaft für den Käufer beigebracht werden.
Wohnungseigentumskaufvertrag
Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung richtet sich nach den gleichen Regelungen wie der Grundstückskaufvertrag. Ist Wohnungseigentum noch nicht begründet, gibt es also noch keine Wohnungseigentumsgrundbücher, muss das Grundstück zunächst durch Teilung in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Hierzu ist neben der notariellen Beurkundung die Mitwirkung der Baubehörde (Abgeschlossenheit) und gelegentlich eines Architekten erforderlich (wegen der Pläne).
Der Erbbaurechtsvertrag
Der Erbbaurechtsvertrag ist ein Vertrag, bei dem eine meist zeitliche Befugnis zum Bauen oder Haben eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück eingeräumt wird. Die Gegenleistung (Erbbauzins) wird hier nicht einmalig, sondern wiederkehrend erbracht. Auch hier sind an den Inhalt des Vertrages besondere Anforderungen gestellt.
Verbraucherverträge
Seit dem 1. September 2013 ist der Notar verpflichtet bei Verträgen für den Kauf eines Grundstückes oder Übertragung des gegenwärtigen Vermögens an denen Verbraucher beteiligt sind, den Text des Kaufvertrages dem Verbraucher vorab zur Verfügung zu stellen. Dies muss mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung geschehen. Wird diese Frist unterschritten, so muss der Notar dies dokumentieren. Die Neuregelung soll dem Schutz des Verbrauchers vor übereilten und unüberlegten Rechtsgeschäften dienen.
Der Notar berechnet für seine Tätigkeit Gebühren. Diese sind in dem Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) festgehalten und nicht verhandelbar. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert. Der Geschäftswert ist in der Regel der Kaufpreis. Vereinfacht gesagt gilt, desto höher der Kaufpreis desto höher sind die Notargebühren. Weitere Gebühren entstehen für den Vollzug des Kaufvertrages und seiner Durchführung. Dazu gehören z.B.:
Vollzugs- und Betreuungsgebühren
diese werden berechnet für die Einholung der rechtsgeschäftlichen Genehmigungen,Gebühren für die Mitteilung über die Fälligkeit des Kaufpreises oder Hinterlegungsgebühren.
Über die Höhe der endgültig anfallenden Gebühren können sie sich im Notariat informieren, wobei zu berücksichtigen ist, dass sich die Höhe der Gebühren erst sicher ermitteln lassen, wenn feststeht welche Aufgaben zu erledigen sind.
Neben den Notarkosten entstehen weitere Kosten, vor allem Grunderwerbssteuer vom Finanzamt, Grundbuchkosten sowie Kosten für Genehmigungen z.B. für die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung.
Über die anfallenden Kosten können Sie sich auch vorab informieren.
Die Grundschuld hat heute dieselbe Funktion, wie in der Vergangenheit die Hypothek. Sie dient der Absicherung der Finanzierung des Kaufpreises beim Grundstückskauf oder aber als Sicherheit für Renovierungsdarlehen.
Da heute ein Grundstückskaufvertrag, bei dem der Käufer den Kaufpreis vorrätig hat, sehr selten ist, muss nahezu jeder Käufer den Kaufpreis finanzieren. Kreditinstitute bieten günstige Hypothekenkredite an, bei denen anders als bei gewöhnlichen Darlehen, das Grundstück als Sicherheit gegeben wird. Hier ist die Gefahr, dass das Darlehen ausfällt, gering, da der Finanzierer sich auch bei Nichtzahlung an den bleibenden Wert des Grundstücks halten kann.
Die Grundschuld wird ebenso wie der Kaufvertrag in der Regel beurkundet. Der Notar bringt die Grundschuld im Grundbuch, dort in der III. Abteilung zur Eintragung.
Wird der Grundbesitz veräußert, bevor das der Grundschuld zugrundeliegende Kreditgeschäft beendet (zurückgezahlt) ist, wird das Grundpfandrecht meist aus dem Kaufpreis abgelöst, d.h. aus dem Kaufpreis fließt ein Teil an die finanzierende Bank. Der Käufer kann die Grundschuld aber auch zu Finanzierungszwecken übernehmen.
Die meisten Grundschulden enthalten auch die "Übernahme der persönlichen Haftung". Hierbei handelt es sich um eine weitere Sicherheit für den Finanzierer. Kommt es zu Störungen bei der Darlehensrückzahlung, kann der Finanzierer, die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Darlehnsnehmers betreiben. Dadurch erspart sich der Finanzierer eine Klage auf Rückzahlung und den damit verbundenen Zeitverlust. Rechte des Schuldners werden dadurch nicht ausgeschlossen, es liegt jedoch an ihm, der Vollstreckung entgegen zu treten.
Neben dem Grundstückskaufvertrag spielen erb- und familienrechtliche Vereinbarungen im Notariat die Hauptrolle. Der Notar hat auch hier die Aufgabe, die Beteiligten rechtlich und steuerlich zu beraten und eine sinnvolle Gestaltung der Urkunde zu veranlassen. Im Vordergrund steht dabei neben dem Willen der Beteiligten die Rechtssicherheit. Ein notarielles Testament etwa wird eher akzeptiert werden als ein handschriftliches Testament.
Ein Erbvertrag kann späteren Streitigkeiten in der Familie vorbeugen. Ein Ehevertrag kann im Fall der Scheidung nicht nur Kosten sparen, sondern auch vermeiden, dass "schmutzige Wäsche" gewaschen wird.
Beurkundungen im Familien- und Erbrecht ersparen den Beteiligten daher meist nicht nur unangenehme Streitigkeiten in der Familie, sondern bieten oft auch finanzielle Vorteile, über die sich zu informieren lohnt.
Der Notar ist auch steuerlicher Berater in allen Fragen der Erbschafts- und Schenkungsteuer. Sie erhalten daher bei erbrechtlichen Beratungen nicht nur rechtliche Unterstützung, sondern auch Auskunft in erbschaftsteuerlicher Hinsicht. Gern beraten wir Sie auch über die laufende politische Diskussion in der Erbschaftssteuer.
Bei der Errichtung eines Testaments besteht die Aufgabe des Notars darin, den Willen der Beteiligten zu erfassen und in einer Urkunde nieder zu legen, die später auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird.
Zwar können die meisten Personen auch ein sogenanntes eigenhändiges Testament errichten. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass der Wille der Beteiligten nur unvollkommen zum Ausdruck kommt, das Testament vernichtet wird, bevor es eröffnet werden kann oder, dass es später zu Streitigkeiten über die Testierfähigkeit des Erblassers kommt.
Bei der notariellen Beurkundung des letzten Willens liegt also der Schwerpunkt in der Ermittlung des Erblasser-Willens. Der Beteiligte sollte sich daher schon vor dem Gang zum Notar darüber Klarheit verschaffen, wer im Falle seines Todes Erbe sein soll. Auch sollte er das Aufsuchen des Notars nicht vor sich herschieben, da er sonst von den Ereignissen überholt werden kann.
Bei Eheleuten herrscht meist der Wunsch vor, ein sogenanntes Berliner Testament zu errichten. Hier setzen sich die Eheleute gegenseitig zu Alleinerben ein und (meist) die gemeinsamen Kinder zu Schlusserben.
Diese Gestaltung ist allerdings dann problematisch, wenn Kinder aus früheren Ehen oder uneheliche Kinder vorhanden sind. Hier bieten sich meist alternative Gestaltungen an. Auch bei großen Vermögen kann das Berliner Testament von Nachteil sein, da es möglicherweise zu einer Besteuerung des Nachlasses kommt, die vermieden werden kann.
Ein weiteres Motiv für die Errichtung eines Testaments besteht darin, bestimmte gesetzliche Erben von der Erbfolge auszuschließen. Hier gilt es zu beachten, das Pflichtteilsansprüche naher Angehöriger auch durch das Testament nicht beseitigt werden können. Der Notar kann aber auch hier durch eine sinnvolle Gestaltung des Testaments helfen, die Gefahr ungewollter Pflichtteilsansprüche zu verringern.
Wer meint, er benötige kein Testament sollte sich gleichwohl beim Notar über die gesetzliche Erbfolge unterrichten, um sicher zu gehen, dass die bei fehlendem Testament vorgesehene Rechtsfolge auch tatsächlich seinen Erwartungen entspricht. Auch hier schützt das rechtzeitige Aufsuchen eines Notars vor unangenehmen Überraschungen.
Die Frage ob ein Ehevertrag sinnvoll ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Wird eine Ehevertrag (wie meist) nicht geschlossen, verbleibt es beim gesetzlichen Güter- und Unterhaltsrecht. Dies ist, anders als das gesetzliche Erbrecht, für die Beteiligten in der Regel akzeptabel. Nahe liegt der Abschluss eines Ehevertrages jedoch bei Unternehmern, da hier steuerliche oder haftungsrechtliche Probleme entstehen können. Auch kann eine Scheidung die Existenz des Betriebes gefährden, da der Wert des Betriebes oft in bar auszugleichen ist, die Werte aber im Anlagevermögen stecken. Auch bei Ehen bei denen Ausländer beteiligt sind, sollte ein Ehevertrag in Erwägung gezogen werden, da hierdurch Unsicherheiten durch die Anwendung verschiedener Rechtsordnungen vermieden werden können.
Im Übrigen sind Eheverträge dann sinnvoll, wenn die Beteiligten Gründe dafür haben, dass das gesetzliche Eherecht, vor allem der bei Scheidung vorgesehene Ausgleich des Zugewinns, für sie nicht sinnvoll ist.
Scheidungsvereinbarungen
Aus wirtschaftlicher aber auch friedenstiftender Sicht sind jedoch Vereinbarungen anlässlich der Ehescheidung (Getrenntlebenden- und Scheidungsvereinbarungen) stets sinnvoll. Hier bietet die einvernehmliche Scheidung bei vorheriger Beurkundung eines Ehevertrages erhebliche Kostenvorteile. Insbesondere ist meist ein zweiter Rechtsanwalt nicht nötig. Derartige Scheidungsvereinbarungen können alle Regelungen anlässlich der Scheidung außer natürlich der Scheidung selbst enthalten.
In Betracht kommen:
- Vereinbarungen über den Güterstand;
- die Verteilung des Vermögens;
- Regelungen über den Unterhalt;
- Vereinbarungen über das Sorgerecht der Kinder und
- Vereinbarungen über den Umgang mit den gemeinsamen Kindern.
Weitere Gestaltungs- und Regelungsmöglichkeiten können - je nach konkreter Situation - sinnvoll sein.
Auch hier kann die notarielle Beratung und Beurkundung bei der Lösung der vielfältigen Probleme bei der Scheidung, aber auch während des Getrenntlebens oder der Ehekrise, helfen.
Die Übertragung zu Lebzeiten, auch Übergabe genannt, spielt seit Alters her vor allem im landwirtschaftlichen Bereich (bei der Hofübergabe) eine Rolle. Im Unterschied zum Testament bekommen bei der Übertragung zu Lebzeiten die Erben der nächsten Generation schon zu einem frühen Zeitpunkt Verfügungsmacht über das wesentliche Vermögen der Elterngeneration.
Eine Übertragung zu Lebzeiten sollte stets auf ihre Vor- und Nachteile abgewogen werden. Vorteilhaft ist insoweit, dass eine vernünftige Planung des Vermögensübergangs möglich ist und zwar unter Einbeziehung der nachfolgenden Generation. So lassen sich Erbstreitigkeiten fast ausnahmslos vermeiden.
Demgegenüber muss "der Übergeber" wissen, dass eine solche Übertragung für ihn fast immer endgültig ist. Sie kann nicht wie ein Testament beseitigt werden. Werden nun Hoffnungen in die nachfolgende Generation enttäuscht, ist es zu spät.
Werden diese beiden Gesichtspunkte im Auge behalten, kann eine Übertragung Sinn machen, vor allem, wenn weitere Vorteile hinzukommen, etwa die Möglichkeit für die Kinder, Eigenheimzulage zu beanspruchen oder Sicherheit für wirtschaftliche Investitionen herbeizuführen.
Auch steuerlich kann die Übertragung sinnvoll sein, wenn es um höhere Werte geht.
Wichtig bei einer solchen Übertragung ist aber stets das Einvernehmen aller erbberechtigten Familienangehörigen.
Wer beabsichtigt, eine Firma zu gründen steht meist vor der Frage, ob er eine GmbH errichten soll oder aber eine Personengesellschaft oder Einzelfirma. Auch der Inhaber einer Einzelfirma und die Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, oHG) stellen sich die Frage, ob nicht eine GmbH für sie die richtige Gesellschaftsform ist.
Die Wahl der Rechtsform hat zunächst Folgen für die Haftung, da bei einer GmbH, eine Haftungsbeschränkung gegeben ist, während der Einzelkaufmann oder die Personengesellschaft das volle Risiko eingehen muss. Die Rechtsform hat aber auch erhebliche Bedeutung für die Besteuerung. Durch die Steuerreform 2000/2002 mit dem neu geschaffenen Grundsatz der sogenannten "Halbteilung", lohnt es sich, erneut der Frage nachzugehen, ob nicht ein Rechtsformwechsel durch das geänderte Steuerrecht sinnvoll ist.
Wer die Gründung einer GmbH beabsichtigt, muss das Stammkapital von mindestens 25.000 Euro aufbringen, wobei die Einbringung von 12.500 Euro zunächst ausreichend sein kann. Die Aufbringung des Kapitals kann im Wege der Bargründung oder aber durch Einbringung von Sacheinlagen (Wertgegenstände) erfolgen. Die Sachgründung ist dabei oft recht aufwendig, da das Registergericht den Nachweis der Werthaltigkeit der eingebrachten Gegenstände verlangt. Der Notar ist bei der GmbH-Gründung damit beauftragt, die Gesellschaft zu errichten, bei der Bestellung des Geschäftsführers und der Aufstellung der Satzung mitzuwirken. Eine ausgewogene Satzung vermeidet spätere Streitigkeiten der Gesellschafter. Schließlich hat der Notar dafür zu sorgen, dass die Gesellschaft auch in das Handelsregister eingetragen wird.
Auch Einzelkaufleute oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts können (oder müssen) sich in das Handelsregister als "eingetragener Kaufmann/Kauffrau" oder als offene Handelsgesellschaft eintragen lassen. Auch hier berät Sie der Notar.
Eine Variante der GmbH ist die Unternehmergesellschaft (UG), die ebenfalls die Möglichkeit einer Haftungsbeschränkung bietet. Ein Mindeststammkapital ist für die Gründung einer UG nicht erforderlich. Anders als bei der GmbH muss die Stammeinlage jedoch bei Gründung, das heißt bei Anmeldung zur Eintragung in das Handelsregister, vollständig und in bar eingezahlt sein. Bei der GmbH genügt im Gegensatz dazu oftmals die Einbringung des hälftigen Mindeststammkapitals (€ 12.500). Zum Schutz der Gläubiger und mit dem Ziel der Umwandlung der UG in eine GmbH muss eine gesetzliche Rücklage gebildet werden bis das Mindeststammkapital von € 25.000 erreicht ist.
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